翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
“您这房子建筑面积100平，我们实际交付的使用面积能到140平，得房率绝对超过100%”
这样的销售话术，在2025年的楼市中在很多城市几乎成为常规
现在没有赠送面积的项目根本上不了牌桌
飘窗、阳台、露台是普通手段，其中送面积最多的已经是“四代宅”
“四代宅”的面积赠送是一种开发商的竞赛
你送20%，我就送30%；你送30%，我就加码送40%
我统计了一下西安近三年的四代宅产品赠送率，直观能看到附赠率越来越高
到了去年，实得率全部超过100%
观察最早开发四代宅的重庆最近的项目
外挑的大面积阳台、进深3m的空中花园、局部双层挑空出现频率越来越高
这些设计让住宅附赠率从过去的30%-40%一路飙升至80%甚至更高
露台面积越来越大，空中花园的多功能呈现也越来越丰富
这场关于赠送面积的竞赛，看似是一种产品的创新，也极大地利好了用户
房企也乐于开发这样的项目，量化的数字直接展现了产品力的差异
地方公共预算困境也随着土地出让金的增长解了燃眉之急
乍一看，四代宅似乎成了多方共赢的良药
也有不少人调侃道：懂了，跟买手机、电车一样，就让开发商卷起来，晚买一年，多得10%面积
那，问题来了：
这样的送面积什么时候是个头？
赠送面积越大就越好吗？
超高附赠率又真的该成为行业常规吗？
01
四代宅的概念并非是这两年才出来的，却在这两年成为主流
开发商们想尽办法，在送面积这件事上卷起来，也并非是才发现送面积能取悦购房者
这场送面积的竞赛，实际是特殊背景下的特殊产物
首先便是土地市场的遇冷
城市的公共财政预算和土地出让的金额高度相关
当土地出让变得困难的时候，整个城市的发展毫无疑问也会受到重创
全国土地市场成交规模正经历显著收缩
2025年10月，全国经营性用地成交建筑面积同比下降25%，成交金额同比下降33%
更为严峻的是，三四线城市的土地出让金连续五年下降
从而让地区发展的资金周转陷入泥沼
想要鼓励开发商拿地，要么降低地价；要么增加土地潜在价值
前者属于饮鸩止渴
一旦开始降低地价，国有资产估值大降，很容易造成国有资产流失的问题
同时，也不能有效补充公共财政预算
更会阻碍当地在教育、医疗卫生、居住环境、公共建设的改善
那如何在不降低地价的同时，增加土地潜在价值呢？
放宽计容规范、鼓励“第四代住宅” 等方式进行政策松绑，就成了一个现实的突破口
这相当于在不直接降低土地名义单价的情况下，通过提升住宅的实用价值，来增强地块的市场吸引力
而这一招落在产品具体形式上，就是多给没有产权却有使用权的各类赠送面积
这一策略在数据上已初见成效
在“好房子”新规的红利下，2025年上半年，部分城市的新规项目对市场起到了“托举”作用
广州在5月和6月，新规项目的推货量分别占到全市的五成和六成，其认购量更是占据了全市的七成和九成
在重庆，6月份四代住宅的去化率普遍维持在75% 以上，而同期普通住宅的去化率仅在20% 左右
市场青睐的产品直接提振了开发商的拿地意愿
得益于政策松绑，项目实得率得以大幅提升，甚至出现了一批得房率超过100%，最高可达140% 的户型
有了这样的核心竞争力，产品去化明显加快，有效加速了资金回笼
对购房者而言，这同样是一件好事
同样的总价，可以获得远超从前的实际使用面积和更优的居住体验
转念一想，这相当于变相取消了“公摊面积”
成都滨江郦城， 得房率200% 图源：搜建筑官网
回到地方财政上，好处更是明显
保住土地经济的流动性、地方财政和城市公共支出提供稳定的资金来源、进而保障城市发展的基本盘
多方共赢，这样的举措似乎必须成为常态，持续为“好房子”添砖加瓦
但，长期来看，这样做难道一点风险都没有吗？
02
正如刚才提到的，送面积解决的是产品的吸引力问题
换而言之，是土地的使用价值提升的逻辑
但这一做法却始终未触及地产市场基本面的核心问题：居民购买力与消费信心
老百姓的消费能力和消费意愿才是决定房地产市场的根本力量
2025年前三季度，全国居民人均可支配收入同比增长5.2%，仍低于疫情前水平
同时，居民杠杆率维持在62% 左右的高位
当购买力受限，即便提供再高的得房率，也难以激发大规模的市场需求
正如玛莎拉蒂就算打八折，大部分人也是买不起的
当前的高附赠模式本质上是一场没有终点的“军备竞赛”
当一家开发商通过40%的附赠率赢得市场后，竞争对手很快就会推出50%甚至更高的产品
那此时，赠送面积的边际效益递减明显
大规模送面积也不能改善项目的去化了
比如南京江北核心区因为大量新规住宅同质化竞争，批量入市，部分楼盘的去化率低于40%
无独有偶
2025年武汉某项目即使得房率高达97-98%，且售价为板块最低的13700元/平方米，开盘去化率却仅为18%
成都去年7月主城区3个新规项目首开去化均仅约30-40%，远低于城市平均水平
开发商陷入了“不加码就被淘汰”的困境
但这种不断升级的面积竞赛，既不符合建筑设计规范的根本目的，也难以持续满足越来越挑剔的购房者
为追求极致的附赠率，部分项目的设计已开始牺牲基本的居住舒适度
一个突出的问题是室外大露台与室内空间采光通风的矛盾
某中部城市一个四代宅项目，为最大化露台面积，将客厅和主卧的采光面严重压缩，导致部分房间白天也需要人工照明
业内测量显示，一些项目的室内有效采光面积比传统户型减少了15-20%
这与现代健康住宅的理念背道而驰
更值得担忧的是，四代宅的后期维护与使用问题缺乏健全的保障体系
“封阳台”已成为许多四代宅业主入住后的首选动作
原本的结构设计能不能承担额外的荷载
能不能保证住户安全，建筑立面的美观怎么保证都是问题
更别提东部沿海城市需要面临的台风、暴雨天气
一场台风过后，大露台盆栽植物被吹落的安全事故令人担忧
对于这类住宅的长期维护责任和标准，大多数城市都尚未建立明确的管理规范
而对于行业本身，也存在长期产品力创新失焦风险
过度聚焦“面积竞赛”实际正在抑制住宅产品在其他维度的创新
反正只要赠送面积足够多，就能吸引人购买
那户型的动线合理性、空间的灵活可变性、社区的公区配套、建筑的节能环保等更为本质的创新就被忽视了
而这些才是真的会影响长期居住体验的因素
2025年上半年，某房企研发负责人坦言：“现在我们的设计团队超过70%的精力都用在研究如何合规地增加附赠面积，而不是提升居住的舒适度和实用性。”
进一步，产品的日趋同质化，毫无疑问会让产品的营销变得困难
后期更会影响项目在二手市场的流通性，阻碍下一场城市改善迭代循环
同质化导致贬值的历史可能还要重演
03
问题不少，但显然现在没有多少开发商真就敢主动退出这一场比赛
不参与，项目可能因缺乏亮点而迅速被边缘化
盲目参与，则陷入不断加码的成本黑洞与产品同质化困局
但，其实市场始终存在PLAN C：从土地差异化到产品差异化的升级
转换竞争维度，跳出这场无休止的内卷
以下几种方式，是行业可以参考的实践经验：
首先，适当土地性质商改住，激活存量优质地块价值
过去，城市核心地段往往优先被规划为商业用地
但在商业地产面临调整的周期下，通过"商转住"盘活这些存量资源
这一转变的核心逻辑在于：
将土地的区位价值转化为居住产品的核心竞争力
购房者能够在城市核心区获得便利生活配套的住宅产品
相应的，单纯的"附赠面积"对其决策的影响力就会相对减弱
其次，主动出让低密低容地块，回归真实空间价值
与追求"垂直森林"概念不同，低容积率地块能够提供真实的、接地的庭院生活体验
从根本上与高密度、高附赠的"四代住宅"形成差异化竞争
近三年，上海出让低密土地数量逐年增加
2025年到10月为止就有7块容积率低于1.5的地块
这类低密地块为开发"风貌别墅"等产品提供了可能，其拥有的真实花园空间
在实用性上远超通过阳台、露台等方式"赠送"的面积
这类产品的价值主张十分清晰：
以真实的土地所有权和私密庭院空间，替代高空中的"赠送面积"
以此吸引那些追求真正高品质生活的客群，从而避免了陷入附赠率的红海竞争
最后，释放稀缺地块，以资源价值超越面积竞争
当项目拥有无可替代的区位、配套和资源时，产品的价值基点就从"有多少面积"转向了"能享受怎样的生活"
附赠率的高低不再是决定性的购买因素
这三种路径的共同点在于，它们都致力于构建更加可持续的房地产发展模式
既保证了土地资源对地方财政的持续贡献，又避免了因过度追求附赠面积而导致的居住环境透支
同时，随着城市的发展进程，优势地块的具体位置也会相应变化
城市长期调控也有了更大的弹性
04
面对不断升级的面积竞赛，监管的收紧已成必然
据了解，广州已经出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为
成都要求新规产品的全赠送和半赠送面积不超过建筑面积的30%
这些信号表明，单纯依靠模糊处理增加赠送空间的做法已进入倒计时
正如中央城市工作会议所指出的，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”
房地产行业正在经历从“增量扩张”到“存量提质” 的根本转变
居住从来不是数字的游戏，而是居住品质与生活方式的全面提升
我们也期待市场不一样的产品，真正改善人生活品质的单盘出现，每一个项目都该呈现一个独一无二的高品质生活